(DOMANDA) Si chiede di chiarire se gli immobili ad uso non strumentale debbano essere necessariamente assoggettati ad ammortamento. Attualmente, la Fondazione procede all’ammortamento esclusivamente dei fabbricati strumentali, mentre i fabbricati non strumentali locati a terzi non vengono ammortizzati e le relative spese di manutenzione sono integralmente imputate a conto economico. Al termine dell’esercizio, tali immobili sono inoltre valutati al minore tra il valore netto contabile e il valore di realizzazione desumibile dall’andamento di mercato. Questa procedura è corretta ?
(RISPOSTA) Il trattamento contabile degli immobili non strumentali dipende dalla loro qualificazione e dal modello di valutazione scelto.
- Qualificazione come investimenti immobiliari
I fabbricati non strumentali concessi in locazione a terzi rientrano nella categoria degli investimenti immobiliari (ITAS 4, par. 2), ossia immobili detenuti per conseguire canoni di locazione, rendite o plusvalenze da apprezzamento.
- Modelli di valutazione successiva
Il paragrafo 41 dell’ITAS 4 consente di optare tra:
- modello del costo, oppure
- modello del valore di mercato.
La scelta deve essere applicata in modo uniforme a tutti gli investimenti immobiliari dell’ente.
- Obbligatorietà dell’ammortamento
L’ammortamento è obbligatorio solo se si adotta il modello del costo (par. 42 ITAS 4): l’immobile viene iscritto al costo al netto degli ammortamenti e delle eventuali perdite durevoli di valore.
Se si adotta il modello del valore di mercato, l’immobile non viene ammortizzato, ma deve essere rivalutato annualmente in base alle condizioni di mercato alla data di chiusura del bilancio.
Conclusione
Il trattamento descritto (nessun ammortamento per gli immobili non strumentali, con valutazione al minore tra costo e valore di realizzo) non è automaticamente corretto: esso corrisponde all’adozione implicita del modello del valore di mercato (che non prevede ammortamento), ma la valutazione al minore tra costo e mercato non è esattamente il modello del valore di mercato puro.
Per essere conforme all’ITAS 4, occorre:
- scegliere esplicitamente uno dei due modelli (costo o mercato);
- applicarlo uniformemente;
- se si sceglie il modello del costo, procedere all’ammortamento;
- se si sceglie il modello del mercato, procedere a una valutazione che rifletta fedelmente le condizioni di mercato (non solo un confronto con il costo storico).
Pertanto, l’attuale prassi non è pienamente corretta se non è accompagnata da una formale opzione per il modello del valore di mercato e da una valutazione coerente con tale modello.