Argomento: Contabilità

(DOMANDA) Si chiede di chiarire se gli immobili ad uso non strumentale debbano essere necessariamente assoggettati ad ammortamento. Attualmente, la Fondazione procede all’ammortamento esclusivamente dei fabbricati strumentali, mentre i fabbricati non strumentali locati a terzi non vengono ammortizzati e le relative spese di manutenzione sono integralmente imputate a conto economico. Al termine dell’esercizio, tali immobili sono inoltre valutati al minore tra il valore netto contabile e il valore di realizzazione desumibile dall’andamento di mercato. Questa procedura è corretta ? (RISPOSTA) Il trattamento contabile degli immobili non strumentali dipende dalla loro qualificazione e dal modello di valutazione scelto.

1. Qualificazione come investimenti immobiliari

I fabbricati non strumentali concessi in locazione a terzi rientrano nella categoria degli investimenti immobiliari (ITAS 4, par. 2), ossia immobili detenuti per conseguire canoni di locazione, rendite o plusvalenze da apprezzamento.

2. Modelli di valutazione successiva

Il paragrafo 41 dell’ITAS 4 consente di optare tra:

• modello del costo, oppure
• modello del valore di mercato.

La scelta deve essere applicata in modo uniforme a tutti gli investimenti immobiliari dell’ente.

3. Obbligatorietà dell’ammortamento

L’ammortamento è obbligatorio solo se si adotta il modello del costo (par. 42 ITAS 4): l’immobile viene iscritto al costo al netto degli ammortamenti e delle eventuali perdite durevoli di valore. Se si adotta il modello del valore di mercato, l’immobile non viene ammortizzato, ma deve essere rivalutato annualmente in base alle condizioni di mercato alla data di chiusura del bilancio. Conclusione Il trattamento descritto (nessun ammortamento per gli immobili non strumentali, con valutazione al minore tra costo e valore di realizzo) non è automaticamente corretto: esso corrisponde all’adozione implicita del modello del valore di mercato (che non prevede ammortamento), ma la valutazione al minore tra costo e mercato non è esattamente il modello del valore di mercato puro. Per essere conforme all’ITAS 4, occorre:

• scegliere esplicitamente uno dei due modelli (costo o mercato);
• applicarlo uniformemente;
• se si sceglie il modello del costo, procedere all’ammortamento;
• se si sceglie il modello del mercato, procedere a una valutazione che rifletta fedelmente le condizioni di mercato (non solo un confronto con il costo storico).

Pertanto, l’attuale prassi non è pienamente corretta se non è accompagnata da una formale opzione per il modello del valore di mercato e da una valutazione coerente con tale modello.

(DOMANDA) Un Comune detiene partecipazioni totali pubbliche in due società in house (servizio idrico e rifiuti). Poiché non esercita né influenza notevole né controllo congiunto, non si applica l’ITAS 14, bensì l’ITAS 11, che prevede la valutazione al valore di mercato. Tuttavia, per tali quote non esiste un mercato attivo né comparabile. Primo quesito: in assenza di mercato di riferimento, è possibile valutare queste partecipazioni con il criterio alternativo del patrimonio netto? Secondo quesito: il Comune valuta già con il patrimonio netto altre partecipazioni (Consorzi, Aziende Speciali, Fondazioni) iscrivendole nello Stato patrimoniale ex D.Lgs. 118/2011. Per tali enti, trova applicazione l’ITAS 11, dato che la definizione di “strumento finanziario” include anche gli strumenti rappresentativi di capitale proprio (ITAS 11, par. 2). In caso affermativo, si pone lo stesso problema della valutazione al valore di mercato in assenza di mercato attivo. (RISPOSTA) Risposta a primo quesito – Partecipazioni in società in house Sì, in assenza di un mercato attivo è possibile adottare il criterio del patrimonio netto (rettificato) come tecnica di valutazione alternativa. L’ITAS 11, paragrafo 32, stabilisce che, quando una partecipazione non è negoziabile in un mercato attivo, l’amministrazione deve utilizzare una tecnica di valutazione che abbia lo scopo di determinare il prezzo che si sarebbe formato in una libera transazione tra parti consapevoli e disponibili. Tra le tecniche ammissibili, lo standard richiama espressamente:

• il patrimonio netto rettificato;
• ma anche altri metodi (es. dividend discount model), che l’amministrazione può scegliere se ritenuti appropriati.

Procedura da seguire:

1. Rilevazione iniziale: la partecipazione è iscritta al valore del corrispettivo pagato.
2. Valutazione successiva: le eventuali variazioni di valore sono imputate al conto economico (par. 9).
3. Deroga (irrevocabile): se l’amministrazione intende far transitare le variazioni direttamente nel patrimonio netto, può esercitare l’opzione prevista dal paragrafo 13.

Risposta a secondo quesito – Partecipazioni in Consorzi, Aziende Speciali, Fondazioni Occorre distinguere:

• Se ricorrono i presupposti dell’ITAS 14 (controllo o influenza notevole, secondo le definizioni dei paragrafi 2a e 2b dell’ITAS 14), si applica l’ITAS 14.
• In caso contrario, si applica l’ITAS 11.

L’ITAS 11, paragrafo 3, include tra le attività finanziarie “ogni strumento rappresentativo del capitale proprio di un soggetto emittente o di altra società”. Tale formulazione ricomprende anche Consorzi, Aziende Speciali e Fondazioni, in quanto “soggetti emittenti”. Pertanto, qualora l’ITAS 14 non sia applicabile, trova applicazione l’ITAS 11 e, anche per questi enti, in assenza di un mercato attivo, si potrà ricorrere alle stesse tecniche di valutazione (patrimonio netto rettificato o altri modelli) previste per le società in house.